Le Società di Trasformazione Urbana sono state introdotte nell'ordinamento italiano, con l'articolo 17, comma 59, della legge n. 127/1997, ora articolo 120 del Dlgs n. 267/2000. Appare, quindi, possibile tentare di tracciare un primo consuntivo circa l'utilizzo di questo strumento da parte degli Enti locali per la trasformazione del territorio. Al fine di analizzare l'evoluzione delle esperienze attivate o in corso di attivazione è opportuno adottare una schematizzazione secondo due tipologie principali:

a) la prima concerne le società attive nella trasformazione urbana costituite prima dell'esplicitazione normativa del 1997, dunque una sorta di società di trasformazione urbana ante litteram, sebbene già adeguate alla nuova normativa sulle società di economia mista;
b) la seconda tipologia riguarda le società attive nella trasformazione urbana costituite dopo il 1997, potendo ulteriormente distinguere tra:

1. società costituite ai sensi dell'articolo 120 del Tuel;
2. altre società.

Nell'ambito delle società di cui alla lettera a) si possono poi differenziare quelle la cui costituzione è stata preceduta da uno studio di fattibilità cofinanziato dal Ministero delle Infrastrutture ai sensi dell'art. 7 della Legge n. 21/2001, da quelle costituite senza il beneficio di tale finanziamento.
Un terzo ulteriore gruppo rispetto a quelli precedentemente individuati, è rappresentato dalle esperienze non ancora approdate alla costituzione formale di una società di trasformazione urbana, ma il cui processo è approdato al completamento del preliminare studio di fattibilità grazie al cofinanziamento del medesimo Ministero.
Alle prime sporadiche esperienze di quelle che sono state chiamate società di trasformazione urbana ante litteram, si aggiungono alcune ulteriori esperienze a cavallo del nuovo decennio. Si tratta del periodo in cui le varie disposizioni in tema di società miste vengono trasfuse e unificate nel Tuel, sebbene senza alcuna innovazione. Nello stesso periodo viene emanata la circolare 622/2000, dell'allora Ministro dei Lavori Pubblici Nesi, la quale, interpretando la norma istitutiva della società di trasformazione urbana, contribuisce a fare chiarezza in materia.
Tra il 2001 e il 2004, le società di trasformazione urbana operative sono aumentate, con oltre una decina di nuove costituzioni, superiori al numero di società costituite nell'arco dell'intero decennio precedente.

Le modalità di scelta dei soci privati risultano in alcuni casi lontane dalle procedure di evidenza pubblica, in particolare laddove è necessario cooptare i soggetti privati proprietari delle aree al fine di dare concreto avvio all'iniziativa di trasformazione, esemplare in tal senso il caso della società Pasubio a Parma. In altri casi, ad esempio a Livorno, la selezione dei soci avviene sì tramite bandi, ma con una serie di vincoli che limitano fortemente la potenziale concorrenza, e che di fatto già prefigurano quale soggetto è destinato a divenire partner della società. In altri casi la selezione dei soci è avvenuta nel pieno rispetto delle procedure di evidenza pubblica. Esemplari, in tal senso, sono le Stu Centro servizi merci a Faenza, Nuova via Trento a Macerata, Pianoro Centro a Pianoro (Bo) e Città dei giovani a Baronissi (Sa), riuscendo a coinvolgere nella compagine societaria soggetti imprenditoriali e del settore del credito, oltre che talvolta anche la proprietà immobiliare. Peraltro nei casi di Faenza, Macerata e in quello di Baronissi il bando di selezione dei soci era aperto altresì ad altri soggetti pubblici potenzialmente interessati; tuttavia non vi è stato interesse da parte di questi per la quota di azioni loro riservate.
Per quanto riguarda la composizione del capitale, le STU si dividono principalmente in due tipologie.
Da una parte si collocano le società a capitale pubblico minoritario, nell'ambito delle quali la selezione dei soci avviene attraverso procedure di evidenza pubblica.
Dall'altra si situano le società a capitale pubblico maggioritario, nelle quali la selezione dei soci avviene principalmente per cooptazione a seguito di manifestazione di interesse. Il coinvolgimento della proprietà immobiliare tende ad avvenire contestualmente alla costituzione della società laddove la proprietà stessa risulta poco frammentata, come ad esempio a Livorno, o a Parma con la società Pasubio, oppure a Macerata dove l'intera area di intervento della Stu è stata conferita dai privati al momento della costituzione della società. Al contrario viene rimandato a un momento successivo alla costituzione o ad altre forme laddove la proprietà risulta altamente frammentata.

La Stu emerge, inoltre, come strumento utile per aggregare proprietà in capo a diversi soggetti pubblici. In diversi casi sono state rilevate modifiche nel capitale sociale nel corso del tempo. Tali modifiche riguardano sia l'ammontare del capitale, sia la sua composizione e ripartizione tra i soci. Quest'ultimo tipo di modifica sembra indicare un percorso tale per cui i Comuni tendono a costituire le società dapprima con un forte ruolo del capitale pubblico locale, per poi pian piano lasciare spazio all'intervento sempre più rilevante dei partner privati. Mentre è ancora poco praticata la strada della cessione di azioni detenute dal soggetto pubblico, più di sovente si assiste alla riduzione della quota pubblica attraverso aumento del capitale apportato dai privati.
La ragione può essere ricondotta alla necessità da parte delle amministrazioni locali di fornire prova in merito alla capacità di portare a buon fine la costituzione della società e di renderla operativa, al fine di attrarre proprio i potenziali soci privati.

Sin dalla costituzione la società necessita di un adeguato livello di capitalizzazione, al fine di far fronte alle prevedibili perdite che si registrano nel corso dei primi esercizi, nelle more dell'inizio effettivo della attività di trasformazione e della realizzazione di ricavi dalla cessione sul mercato del prodotto immobiliare.
Le perdite nella fase di avvio costituiscono un risultato ampiamente atteso che sconta gli esborsi da affrontare, tipicamente in relazione la costi di costituzione, costi di progettazione e costi di acquisizione dei beni immobili. Un fondo di dotazione pari o di poco superiore al minimo imposto dalla legge non risulta in genere sufficiente a garantire un adeguato sostegno finanziario alla società, rischiando di venir ben presto eroso dalle perdite di esercizio ed essere ridotto al di sotto del limite legale, con conseguente necessità di interventi a ripiano delle perdite da parte dei soci. Una capitalizzazione adeguata sembra attestarsi tra circa 1 e 2 milioni di euro, a cui possono essere aggiunti i fondi necessari per l'acquisizione dei beni immobili oggetto di trasformazione, in alternativa al ricorso al debito. Tuttavia, le variabili possono essere rilevanti, soprattutto in considerazione del fatto che la Stu possieda o meno le aree/immobili su cui intervenire.
Quanto sopra esposto mostra l'assoluta variabilità delle situazioni in cui lo strumento Stu è stato utilizzato e, quindi, la sua notevole adattabilità alle più diverse finalità di trasformazione urbana.

PIANORO CENTRO SPA - PIANORO (BOLOGNA)
Il progetto del Programma di Riqualificazione Urbana (PRU) del Comune di Pianoro era finalizzato a dare un nuovo volto al centro di Pianoro. L'area era di prevalente proprietà pubblica e per la sua ubicazione si prestava ad interventi coordinati di ristrutturazione finalizzati principalmente ad attribuire ad essa una fisionomia propria di "centro urbano". Per le varie proprietà private presenti, il recupero rappresentava l'occasione per una riorganizzazione e qualificazione degli spazi esistenti in coordinamento con interventi pubblici ad essi correlati.
La "Pianoro Centro Spa", prima STU a vedere la luce nel territorio provinciale bolognese, è stata costituita il 19 maggio 2004 con un capitale Sociale versato di Euro 11.431.000.
La Società ha per oggetto la promozione della trasformazione urbana del centro di Pianoro, attraverso la realizzazione di tutti gli interventi necessari per dare compiuta attuazione del PRU "Pianoro Centro" identificato dal Comune di Pianoro con deliberazione del Consiglio Comunale n. 99 del 06.12.99.
La creazione della Società è stata determinata da una serie di opportunità:

• la presenza di una quota di 108 alloggi Erp in avanzato stato di degrado in parte di proprietà comunale (72 alloggi) e in parte di proprietà di ACER Bologna (36 alloggi), per i quali l'amministrazione comunale aveva già previsto un'operazione di demolizione e ricostruzione, e che si trasformeranno in circa 60 alloggi di edilizia pubblica sovvenzionata ed in 48 alloggi da locare a canone calmierato;
• la presenza di un'area, di proprietà comunale, di circa 3.700 mq. da destinare ad edilizia residenziale, attività terziarie e commerciale, prevedendo anche la realizzazione di una piazza per farne la sede del mercato con adeguati parcheggi pubblici.
  Allo stato attuale la S.T.U. ha realizzato gran parte dell'edilizia pubblica e sta avviando la realizzazione e la vendita di quella privata, oltre ad aver realizzato anche il previsto parcheggio pubblico.

STU BAGNOLIFUTURA SPA - NAPOLI
Bagnolifutura è una società di trasformazione urbana i cui soci sono Regione Campania, Provincia e Comune di Napoli.
In base al Piano urbanistico attuativo (Pua) approvato il 16 maggio 2005, è prevista per l'area occidentale della città, la realizzazione di un grande sistema di attrezzature per il tempo libero, lo sport , la cultura ed il godimento della natura.
Il piano prevede per Bagnoli nuove edificazioni per circa un milione e 10mila metri cubi, archeologia industriale per circa 200mila metri cubi, reinsediamenti per oltre 600mila metri cubi, conservazioni funzionali per poco meno di 210mila metri cubi, un parco urbano e un "Parco dello Sport" per circa 156 ettari, una spiaggia per oltre 32 ettari.
L'obiettivo è quello di realizzare opere pubbliche per complessivi 83 milioni, di cui circa 71 finanziati dalla Regione Campania a valere sui fondi europei del Por destinati alle infrastrutture e ai sistemi turistici locali.
Attualmente è in corso nell'area ex Italsider ed ex Eternit la bonifica del sottosuolo, appaltata dalla Bagnolifutura in un unico lotto. Le prime aree bonificate stanno per essere riconsegnate alla Bagnolifutura.

Fonti:
"Le buone azioni per la riqualificazione urbana" di Sergio Copiello e Renato Perticarari in Guida agli Enti locali - Il Sole 24 Ore, novembre 2005- nr° 45)

"Urbanpromo 2006. Città, Trasformazioni, Investimenti" in Edilizia e Territorio - Il Sole 24 Ore, 6/11 novembre 2006 nr° 43

Società di Trasformazione Urbana
Testo Unico delle leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali
AStuR - Associazione delle Società di Trasformazione Urbana e per la Riqualificazione della Città