Il patrimonio immobiliare pubblico alcune volte rappresenta un centro di costo, senza un particolare significato sotto il profilo economico e produttivo, a causa della bassa o nulla redditività corrente: per tale ragione può emergere la necessità di una sua razionalizzazione e dismissione. Verso la metà degli anni novanta si gettano le basi normative: tra gli strumenti individuati vi sono i fondi immobiliari istituiti con apporto di patrimonio pubblico (apporto di beni pubblici per almeno il 51% del patrimonio del fondo).
La costituzione di tali fondi è stata fortemente incentivata dal legislatore con una serie di norme volte a ridurre i costi fiscali dell'operazione, quali l'imposta sostitutiva di registro/ipotecarie/catastali in misura fissa e la neutralità dell'apporto rispetto alle imposte dirette per i soggetti privati che vi partecipano.
Il processo per l'istituzione di un fondo ad apporto si articola in due fasi: il conferimento degli immobili al fondo (fase immobiliare) e l'eventuale cessione sul mercato delle quote del fondo (fase finanziaria).
L'ente pubblico che apporta i beni immobili già nella prima fase ottiene un miglioramento della propria struttura patrimoniale in quanto sostituisce agli immobili i titoli rappresentativi di quote di partecipazione nel fondo; ancora più evidente è il beneficio nel momento in cui ai titoli si sostituisce in tutto o in parte il denaro.
La trasformazione del patrimonio immobiliare in un fondo consente di ottenere vantaggi gestionali in quanto permette la delega dell'attività di gestione immobiliare alla apposita Società di gestione del Risparmio (SGR), soggetto professionale fortemente specializzato, in grado di generare efficienza e di massimizzare il risultato economico complessivo, consentendo al soggetto pubblico di partecipare al risultato economico derivante dalla dismissione del portafoglio immobiliare, senza trasferimento di ricchezza a soggetti terzi.

Nell'ambito delle attività di alienazione del proprio patrimonio immobiliare che vedono impegnate molte Pubbliche Amministrazioni, una particolare attenzione merita il Fondo "Lazio", sia per l'originalità dell'operazione finanziaria-immobiliare che è stata posta in essere, che per i risultati conseguiti.
Il Fondo è gestito dalla BNL Fondi Immobiliari SGR pA, società specializzata nella costituzione e gestione dei fondi immobiliari che ha sviluppato una specifica competenza che Le permette di porsi come interlocutore primario della Amministrazione Pubblica nella finanza immobiliare.

Costituito nell'agosto del 2002 e reso operativo a fine 2003 il Fondo ha l'obiettivo di gestire ed alienare nell'arco di un triennio un patrimonio immobiliare a reddito interamente localizzato a Roma, di proprietà della Comunione delle ASL del Lazio.
Per permettere alle ASL di conferire detto patrimonio ad un fondo immobiliare, la Regione Lazio ha provveduto ad emanare una specifica normativa (L.R. 18/94 e L.R. 37/98). La BNL Fondi Immobiliari è stata quindi selezionata quale soggetto incaricato della costituzione e gestione di questo fondo, mentre la Banca Nazionale del Lavoro ha avuto l'incarico di curare il collocamento delle quote del Fondo sul mercato degli investitori. Allo scopo di garantire il buon esito del collocamento, è stata successivamente strutturata un'operazione di cartolarizzazione dei crediti incorporati nelle quote del Fondo.

Complessivamente l'operazione è stata quindi realizzata in due fasi tra loro strettamente collegate:
- Apporto (ex art. 14 bis L. 86/94, la legge istitutiva dei fondi immobiliari) dei beni immobili al Fondo "Lazio" e cessione da parte della Comunione delle ASL delle quote ricevute a fronte dell'apporto ad una apposita "Società Veicolo" di diritto irlandese;
- Strutturazione a cura della Banca Nazionale del Lavoro della cartolarizzazione delle quote, con emissione da parte della "Società Veicolo" di titoli e relativa offerta sul mercato degli investitori istituzionali esteri. L'operazione di cartolarizzazione si è conclusa nell'agosto 2004 con la sottoscrizione dei titoli da parte di soli investitori istituzionali esteri e con un incasso da parte della Comunione delle ASL di 150 milioni di Euro, quale anticipazione sul prezzo complessivo dagli immobili. L'attribuzione del rating è stata seguita dall'agenzia Moody's, che ha valutato la struttura finanziaria e legale dell'operazione.

Il patrimonio apportato al Fondo, con valore pari a 203,9 milioni di Euro, era originariamente così composto:

• 926 unità immobiliari tutte localizzate a Roma (per la gran parte nel Centro Storico), in 86 edifici prevalentemente cielo-terra, con superficie complessiva di circa 100.000 metri quadri;
• Tipologia nettamente prevalente erano le abitazioni (70% del totale patrimonio), seguita da negozi, uffici, laboratori, magazzini e cantine;
• Condizioni manutentive degli edifici in genere mediocri e canoni di locazione assolutamente sotto mercato.

Si trattava, quindi, di un patrimonio di elevato valore intrinseco e di notevole interesse commerciale, ma con diversi e complessi problemi accumulatisi nel corso degli anni. Per poter giungere al conferimento del portafoglio ed alle successive vendite è stato perciò necessario svolgere un impegnativo lavoro di tipo tecnico-catastale, di analisi delle irregolarità edilizie e realizzazione dell'istruttoria per le richieste di condono, di analisi delle problematiche locative (scadenze contratti, morosità, contenzioso, ecc.). Inoltre, ogni unità immobiliare da apportare al Fondo è stata valutata da un Valutatore Indipendente (REAG American Appraisal) come previsto dal Regolamento del Fondo, al fine di definire sia il valore di mercato libero ed occupato che il valore di apporto al Fondo.
Un passaggio fondamentale per le attività di vendita è stata la normativa di alienazione dei beni che la Regione Lazio ha varato nel settembre 2003 (L.R. n.29/2003 art. 18 e relative procedure di vendita), con la quale si è offerta la possibilità agli inquilini in possesso di determinati requisiti ed in regola con i pagamenti dei canoni di acquistare l'immobile a prezzi certamente interessanti (per le abitazioni con ulteriore sconto per acquisto con mandato collettivo). Gli immobili non opzionati dagli inquilini e la nuda proprietà di quelli ceduti in usufrutto sono stati venduti in asta pubblica. La norma ha previsto 3 aste, la prima a prezzi base uguali a quelli dell'opzione, la seconda e la terza a prezzi base via via scontati. E' stata altresì prevista un'eventuale quarta asta senza prezzo base. In ogni caso tutte le vendite vengono effettuate in modo frazionato, sia agli inquilini che all'asta, senza possibilità di accorpamenti.

A partire da settembre 2004 sono iniziate le vendite, prima con l'offerta in opzione ai conduttori delle unità ad usi diversi e successivamente a quelli delle abitazioni. La risposta degli inquilini è stata molto positiva, anche al di là delle aspettative: hanno infatti opzionato oltre il 90% degli inquilini delle residenze ed il 70% di quelli delle unità ad uso diverso.

I risultati ottenuti dal Fondo "Lazio" possono senz'altro definirsi positivi. Infatti:

• Nel marzo 2006, nei tempi programmati, il Fondo ha potuto versare al "Veicolo" la somma necessaria a consentire l'integrale rimborso dei titoli oggetto della cartolarizzazione, oltre che fornire già ai quotisti una prima tranche di "prezzo differito". Il "Veicolo", avendo esaurito la propria funzione, è stato posto in liquidazione;
• Ad aprile 2007 sono state vendute circa 780 unità immobiliari con un ricavato di oltre 230 milioni di euro, pari al 97% di quanto previsto nel piano originario. Restano da vendere circa 90 abitazioni e circa 20 tra negozi ed uffici, oltre ad una trentina di magazzini e cantine, per un valore orientativo di 25 milioni di euro (quindi con un incasso complessivo previsto superiore al piano iniziale), che - secondo il piano della SGR - saranno dismesse nel corso del presente anno in modo che, sempre entro fine 2007, possa realizzarsi la liquidazione del Fondo. Le cifre già incassate dal Fondo a fronte delle vendite e quelle che si incasseranno fino alla sua liquidazione, al netto di quanto anticipato a seguito della cartolarizzazione e dei costi del Fondo, vengono periodicamente versate alla Comunione delle ASL, detentrice delle quote.

Va, infine, sottolineato che - compatibilmente con le prescrizioni di legge - nella gestione del Fondo, l'obiettivo è stato quello di tutelare il più possibile l'aspetto sociale dell'operazione, in special modo per quanto riguarda le abitazioni, evitando così l'insorgere di tensioni e conflitti. Basti pensare che delle dette 780 unità vendute, l'87% è stato ceduto agli occupanti e solo il 13% a terzi a seguito di esperimento d'asta.